6月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了“5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”。數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，其中8個(gè)的環(huán)比漲幅也出現(xiàn)下降。這顯示，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控對房價(jià)形成了一定的抑制作用，起到了預(yù)想的效果。
但我們也注意到，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的僅有9個(gè)，其中6個(gè)是熱點(diǎn)城市，只有3個(gè)是非熱點(diǎn)城市；而且，環(huán)比漲幅上升的有35個(gè)。由此可見，受到嚴(yán)厲調(diào)控的部分熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)下降走勢，但沒有實(shí)施調(diào)控的非熱點(diǎn)城市仍然是房價(jià)普遍上漲，而且有加速的趨勢。一些三線城市的房價(jià)漲勢驚人，例如5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅的“冠軍”蚌埠和“亞軍”北海，分別環(huán)比上漲3.4%和3.2%，比上月上升1.2和1.3個(gè)百分點(diǎn)。
包括三四線城市在內(nèi)的非熱點(diǎn)城市房價(jià)普遍上漲，與當(dāng)前的融資環(huán)境有一定相關(guān)性。目前，一些熱點(diǎn)城市的房貸開始收緊，流入房地產(chǎn)市場的資金放緩。但是，整體的融資環(huán)境還是比較寬松的，5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元，雖然同比和環(huán)比都是減少，但總量并不算少。在熱點(diǎn)城市受到更多限制的情況下，就會(huì)有更多資金流向三四線的非熱點(diǎn)城市。
更多資金流向三四線城市，推動(dòng)這些地區(qū)的房價(jià)上漲，是一些人樂于看到的局面，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這會(huì)有利于去庫存。實(shí)際上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控就是在一部分城市需要抑制房價(jià)、一部分城市需要去庫存的矛盾中進(jìn)行的。去年上半年，去庫存是重要任務(wù)，一些地方政府出臺措施鼓勵(lì)買房，包括購房補(bǔ)貼；一些金融部門鼓勵(lì)居民部門加杠桿，讓他們用高比例房貸購房。這導(dǎo)致了房價(jià)普遍加速上漲，于是房地產(chǎn)調(diào)控得到了更多強(qiáng)調(diào)，但主要是在熱點(diǎn)城市、一二線城市，而在非熱點(diǎn)城市尤其是三四線城市，對于房地產(chǎn)投資仍然是鼓勵(lì)的態(tài)度，而房貸整體上也比較寬松。
在中西部的很多三四線城市，房地產(chǎn)庫存非常高，去化周期很長，已經(jīng)出現(xiàn)了爛尾的現(xiàn)象，一些開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂、無力還債而跑路。這些城市的房價(jià)不及一線城市的零頭，但相對于當(dāng)?shù)氐氖杖胨絼t是非常高的水平，其主要目標(biāo)人群是返鄉(xiāng)置業(yè)者及外來投資者。高庫存占用了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)資源，包括土地、資金和政策，嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。 因此，三四線城市去庫存的確是一個(gè)重要任務(wù)。但是，通過資金流入推高房價(jià)幫助三四線城市去庫存是一種錯(cuò)誤思維。
高房價(jià)下不可能真正去庫存。房價(jià)上漲會(huì)使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會(huì)消化一部分庫存，但剛需的購買量則會(huì)減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價(jià)上漲周期，開發(fā)商會(huì)惜售、捂盤。這些現(xiàn)象在一二線城市并不罕見，高房價(jià)和高庫存并存，在三四線城市會(huì)更嚴(yán)重。
三四線城市要去庫存，必須轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。近年來，很多地方政府都依賴房地產(chǎn)和土地財(cái)政。由于房地產(chǎn)占用大量資源，也擠壓了制造業(yè)發(fā)展的空間。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)顯示，2015年，僅有3個(gè)?。ㄊ袇^(qū)）第二產(chǎn)業(yè)增加值的增長率高于第三產(chǎn)業(yè)。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展是需要循序漸進(jìn)的，如果說東部沿海地區(qū)的服務(wù)業(yè)發(fā)展快于制造業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，中西部地區(qū)出現(xiàn)這樣的狀況則可能導(dǎo)致發(fā)展基礎(chǔ)不穩(wěn)，要知道，改革開放之后，第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展（多數(shù)年份都快于第三產(chǎn)業(yè)），這才為中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。三四線城市高庫存的出現(xiàn)，根源在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路出了問題，熱衷于“高端產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)太多，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力不足。
因此，要推動(dòng)三四線城市去庫存，正確的思路應(yīng)該是優(yōu)先發(fā)展適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多高收入的就業(yè)崗位，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用裨鍪詹⑽瞬帕魅?。這樣庫存會(huì)逐漸消化。